Rentrée difficile pour le secteur immobilier: vers une crise structurelle?

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Hausse du prix des matières premières, hyper-taxation, hausse des prix d’achat et repli des transactions… la rentrée s’annonce difficile pour le secteur immobilier qui semble virer vers une crise structurelle.

« La répercussion des prix des matières premières ainsi que l’hyper-taxation du secteur sur le prix final a fini par refroidir complètement les acquéreurs potentiels, dont le pouvoir d’achat n’arrive pas à suivre la hausse des tarifs », explique un promoteur membre de la FNPI à nos confrères de L’Economiste dans un article publié ce jour.

Hausse du prix des matières premières, hyper-taxation, hausse des prix d’achat et baisse des transactions… la rentrée s’annonce difficile pour le secteur immobilier qui semble virer vers une crise structurelle, explique le média.

Selon le dernier bulletin de Bank Al Maghrib et de la Conservation foncière, au deuxième trimestre de 2022, on note une hausse de 0,2% de l’indice des prix des actifs immobiliers, en lien avec l’augmentation de 0,3% des prix du résidentiel, de 0,1% de ceux des terrains et de 1,1% de ceux des biens à usage professionnel. Toujours au deuxième trimestre, on compte un accroissement de 4,6% du nombre de transactions, soit une hausse de 8,1% pour les biens résidentiels et des baisses de 3,7% pour les terrains et de 1,9% pour les biens à usage professionnel.

Toutefois, en glissement annuel sur la dernière année, le nombre de transactions a baissé cette fois de 22,5%, en liaison avec le repli de 20,4% des ventes des biens résidentiels et de 37,7% des terrains. En revanche, les ventes des biens à usage professionnel ont progressé de 7,2%. L’indice des prix des actifs immobiliers s’est apprécié de 0,4% par rapport au T2-2021, résultat de la hausse de 1,8% des terrains et des diminutions de 0,2% du résidentiel et de 0,4% des biens à usage professionnel, détaille le journal qui constate cette même tendance au niveau du crédit à la promotion immobilière.

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« Le crédit destiné aux entreprises non financières privées s’est accru de 4,2%, résultat de hausses de 8,7% des facilités de trésorerie et de 1,9% des crédits à l’équipement, et d’une contraction de 7,8% des prêts à la promotion immobilière, indique le dernier rapport annuel de la banque centrale. À l’inverse, les concours aux entreprises publiques ont accusé un repli de 13,1%, recouvrant une contraction de 29,2% des prêts destinés à l’équipement et une amélioration de 6% des facilités de trésorerie », lit-on.

Du côté des prêts, ceux aux particuliers ont augmenté de 4,7%, ceux à l’habitat de 4,5% et ceux à la consommation de 2,9%. Quant aux crédits destinés aux entrepreneurs individuels, on enregistre une diminution de 0,6%, en relation essentiellement avec l’accentuation de la baisse de 12,8% à 14,9% des preuves à la promotion immobilière. «Seulement un projet de construction a été validé par notre institution», témoigne un cadre d’une banque casablancaise.

« Il faut aussi préciser qu’il s’agit là d’un projet d’extension et non d’une nouvelle initiative. Autant dire qu’aujourd’hui les promoteurs ne veulent plus se risquer à hypothéquer leurs biens dans une conjoncture qui n’est plus apte à absorber leur productions », poursuit le banquier qui indique que ce projet coûte quelque 400 millions de dirhams et regroupe trois opérateurs.

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Sans compter le fait que le prix du foncier continue, lui aussi, d’augmenter. En glissement trimestriel début 2022, les prix des terrains ont pris 0,1% tandis que les transactions ont diminué de 3,7% d’un trimestre à l’autre. En glissement annuel, les prix du foncier ont connu une hausse de 1,8% et le nombre de transactions a reculé de 37,7%.

Cette crainte des opérateurs s’explique par l’évolution des dations en paiement, analyse L’Economiste. Il s’agit d’un processus par lequel un promoteur vend ses projets à la banque (à ne pas confondre avec des mises en œuvre de garantie hypothécaires ou autres). Ce phénomène prend de l’ampleur en parallèle de la quasi-absence de nouveaux projets. Concrètement, cela permet au promoteur de rembourser tout ou partie de sa dette par la cession d’un ou plusieurs appartements neufs, généralement construits sur le terrain qui a été vendu. Mais bémol soulevé par la banque centrale: les banquiers deviennent de fait l’un des principaux détenteurs d’actifs immobiliers.

Par ailleurs, la construction se voit également perturbée par la conjoncture. « Les ventes de ciment, principal baromètre de l’activité du secteur, se sont repliées de 7,4%, en glissement annuel, au terme des sept premiers mois de 2022, après une augmentation de 1% au T1-2022 et de 17,7% à fin juillet 2021. Ce recul découle, particulièrement, d’un retrait de 9,9% enregistré, au T2-2022, sous l’impact des perturbations enregistrées sur le marché international », développe le média.

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