Comment bien investir dans l’immobilier: les conseils d’un expert

Dans cette interview avec H24Info, Amine Mernissi, expert immobilier, nous livre les différentes possibilités d’investissement pour ne pas placer l’argent dans des options à risques.

H24Info: Comment faire pour investir dans un bien immobilier?

Amine Mernissi: Il faut commencer par se constituer une épargne qui varierait entre 10 à 30% du prix du bien envisagé. Sans cela, le coût de l’investissement serait trop élevé, ou encore l’accès au financement serait incertain. Ensuite, se fixer un horizon de placement, en termes d’enveloppe d’investissement et de classe d’actif. Puis, il faut faire le tour du marché, pas seulement sur le web, mais également sur le terrain autant que possible. Il faut visiter, comparer, cibler un ou deux quartiers et ne pas hésiter à questionner les riverains sur la vie de quartier, ses plus et ses moins, les prix des biens, l’achat de neuf ou d’ancien, etc. Ce n’est qu’après cette phase exploratoire que la décision d’aller vers l’achat d’un appartement, plutôt que d’un bureau, par exemple, va se dessiner, avec chacun un seuil de rentabilité et de prise de risque différent.

Il ne faut pas non plus hésiter à se faire accompagner par des professionnels de l’immobilier, pour un gain de temps et une optimisation de la phase de recherche. Il y a également la notion de risque et de rentabilité inhérente à tout investissement: même si l’immobilier est réputé stable et résilient en cas de crise, il demeure en général non liquide, par comparaison à des valeurs mobilières ou autres.

Revendre un bien immobilier lorsqu’on a un besoin urgent de liquidités dépend de plusieurs paramètres qui, parfois, peuvent constituer un frein. La valorisation d’un actif peut mettre des années à croître et le retour sur investissement peut prendre des années aussi. Il faut savoir raison garder et être conscient qu’un mauvais placement immobilier peut exister. Un bien dont la valeur peut se déprécier au fil du temps pour des raisons d’emplacement par exemple est une possibilité. Par conséquent, le conseil professionnel est requis, car, comme le dit l’adage, «le gain se fait au moment de l’achat, pas de la vente».

Garages, immeubles, appartements, murs commerciaux, caves, entrepôts… Autant de biens immobiliers susceptibles de faire l’objet d’un investissement locatif. Quels sont les avantages et inconvénients de chacun?

Tout d’abord, il s’agit de bien différencier entre actif à usage résidentiel et actif à usage professionnel. L’un et l’autre ne présentent pas le même profil de risques pour un investisseur. Ensuite, à l’intérieur de chacune de ces classes d’actifs, il y a différents sous-produits. Chacun d’eux va répondre à une trajectoire, une conjoncture, un risque, un marché spécifique. Il serait donc erroné de généraliser l’approche analytique, tant les réalités du marché immobilier sont diverses et variées, de ville en ville, voire de quartier en quartier à l’intérieur d’une même ville! Donc, c’est au cas par cas, et avec prudence, qu’il faut évaluer les avantages et désavantages de tel ou tel actif. De façon générale, pour diluer le risque, il est conseillé de pondérer son portefeuille d’investissement entre actif résidentiel et actif professionnel.

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Si le second est intimement corrélé à la dynamique économique du pays, au niveau d’investissement et à la création d’entreprises, le premier reste, quant à lui, tributaire de la santé économique des ménages, de leur capacité d’endettement, de leur résilience face à la détérioration du pouvoir d’achat et de l’inflation galopante. Force est de constater que lorsque les clignotants de l’économie sont au vert, la capacité d’investissement des ménages également est dans une dynamique positive. Et l’inverse est aussi vrai. Se lancer dans un investissement immobilier est séduisant… mais complexe! D’où l’importance de l’accompagnement d’un professionnel.

Lors de la visite d’un appartement, que faut-il vérifier?

Si l’appartement a été acheté sur plan et que le moment est venu de la découverte physique du bien, la première chose à vérifier est: correspond-il à ce que j’ai acheté?. Tant au niveau des finitions et prestations promises que de l’agencement, mais aussi d’un point de vue orientation au soleil et vis-à-vis avec le voisinage. Ensuite, les superficies des pièces sont-elles fidèles au plan de départ? Il faut savoir que certains détails se voient à l’œil nu et d’autres non, comme la bonne marche de l’installation électrique, la plomberie, l’étanchéité… Lorsque vous achetez un bien, vous êtes propriétaire de parties privatives et d’une quote-part des parties communes (garage, escalier, terrasse, ascenseur, couloirs…). Il s’agit donc de voir si toutes ces parties sont conformes à ce qu’on vous a vendu au départ.

Donc, un appartement c’est un ensemble d’éléments à passer en revue. Pour ce faire, l’accompagnement d’un professionnel peut s’avérer utile. En effet, un expert en bâtiment ou un architecte verront des détails que le profane ne verra pas et sauront soumettre le bien en question à un «stress test» qui montrera des défaillances, s’il y en a, et le mode opératoire pour les solutionner avec le vendeur, et ce, avant la prise de possession effective du bien par l’acquéreur.

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Comment voyez-vous l’évolution du marché immobilier durant les prochains mois?

Le secteur de l’immobilier au Maroc est à un tournant. Depuis le 2 janvier 2024 et l’entrée en application effective du programme gouvernemental Daam Sakane, le marché a renoué avec une forme d’optimisme et de visibilité à au moins horizon 2028. En effet, les demandes des primo-accédants affluent par dizaines de milliers au niveau de la plateforme dédiée pour des biens à travers tout le Maroc dont le prix maximum est 300.000 DH (100.000 DH d’aide directe) et entre 300.000 et 700.000 DH (70.000 DH d’aide directe). C’est un immense chantier national qui s’annonce et pour lequel il faut mobiliser toutes les ressources de façon à être au rendez-vous de cette demande qui s’est exprimée massivement.

Donc, la dynamique est là, dans un contexte certes difficile et fragilisé économiquement et socialement. Mais l’appétence des Marocains pour l’accession à la propriété reste une constante. Et leur «sacrifice» pour réaliser ce vieux rêve de posséder un toit est immuable. Par conséquent, le défi, aujourd’hui, est de mettre sur le marché ces biens pour qu’enfin, offre et demande se rejoignent. Et aussi, chose essentielle, que le nerf de la guerre qu’est le financement suive! Tant pour les acquéreurs que pour les promoteurs.