«Ijara Mountahia Bitmalik», une piste prometteuse pour relancer l’habitat social

Face à un secteur en crise, la location-accession Ijara Mountahia Bitamlik semble être la solution la mieux adaptée afin d’absorber les stocks immobiliers invendus et aider les plus fragiles économiquement. Explications.

Déjà en difficulté depuis plusieurs années, le secteur de l’habitat social a vu sa situation se dégrader fortement avecla crise sanitaire. Le secteur a essuyé des pertes importantes en quelques mois seulement, avec un manque à gagner de 40 milliards de dirhams comme annoncé par la ministre de l’Habitat Nouzha Bouchareb.

Cependant, la crise sanitaire à elle seule n’explique pas la débandade du secteur du logement social. La pandémie liée à la Covid-19 a eu des répercussions qui se sont additionnées à d’autres limites que connaît le modèle actuel du logement social notamment l’exclusion financière d’une partie importante de la population et la dégradation rapide de l’environnement et de son impact social négatif.

Face à cette situation, un changement de paradigme s’impose. En procédant à la révision de la loi et du cadre fiscal en vigueur pour le logement social et de faible valeur en cette fin d’année, la tendance affichée par l’État est claire: répondre efficacement au problème en recherchant des solutions innovantes plutôt que de se rabattre sur des solutions qui donnent accès à davantage d’exonérations.

Quelles solutions possibles ?

Dans le projet de loi des finances 2020-2021, le gouvernement a acté deux mesures saluées par les professionnels mais jugées insuffisantes pour beaucoup d’entre eux. La première concerne la continuité de la baisse de 50% des droits d’enregistrement pour les biens immobiliers dont la valeur n’excède par 4 millions de dirhams jusqu’au 30 juin 2021. La seconde, quant à elle, porte sur l’extension du bénéfice de l’exonération au profit des Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) pour les locations à usages d’habitation.

En plus de ces deux mesures, la solution phare attendue par les professionnels du secteur de l’habitat social est celle de la location-accession sous forme d’Ijara Mountahia Bitamlik (IMB). Décrite par beaucoup d’experts comme salvatrice pour le secteur, cette mesure devrait voir le jour prochainement. Elle permettra d’aider les promoteurs à écouler le stock des invendus et soulager par la même occasion les bilans de leurs banques partenaires également en souffrance. Cette dernière pourra aussi répondre au défi de l’accessibilité et l’inclusion financière ainsi qu’au défi de la durabilité des biens et des environnements.

Qu’est-ce que l’Ijara Mountahia Bitamlik ?

Dans les faits, l’IMB, ou location-accession, «est un contrat de vente par lequel un vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer, après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété d’un immeuble moyennant le versement d’une redevance». Le texte de loi insiste sur le point suivant: «La redevance comprend obligatoirement deux parties : un montant relatif au droit de jouissance de l’immeuble et l’autre relatif au paiement anticipé du prix d’acquisition de l’immeuble».

À titre d’exemple, une banque peut acquérir chez un tiers la propriété d’un actif désigné par le client. Cet actif est mis à disposition du client en location-accession pour une période déterminée en contrepartie du versement de loyers périodiques fixes ou variables. Ces loyers comprennent une partie relative à la location et une deuxième partie correspondant au paiement du prix d’acquisition du bien. Une fois la durée du contrat écoulée et les engagements honorés de part et d’autre, le bien sera cédé par la banque au client.

 L’IMB : la solution argile pour soutenir les plus fragiles

Selon les chiffres de la CNSS, au Maroc, près de 2,2 millions de travailleurs de l’informel ne peuvent contracter de crédits bancaires immobiliers classiques. C’est pourquoi l’État a mis en place la garantie Fogarim, qui leur permet de s’endetter en garantissant aux banques 70% du montant du prêt. Cependant, les banques demandent au moins 50 000 dirhams d’apport initial aux clients auquel il faut rajouter 20 000 dirhams de frais de transaction notariale. Or, seulement 3% de ces ménages ont cette épargne disponible.

La location-accession arrive alors à point nommé et peut être la solution qui permettra à ces ménages de devenir propriétaires. Moins contraignante et plus agile, elle ne nécessite en effet aucune avance conséquente et les frais de notaire sont allégés. La relance du secteur dépendra donc en partie de la mise en place effective de cette solution et de sa réussite car malgré le besoin constaté en logements abordables comme en témoigne le déficit qui s’établit à 700.000 unités, les promoteurs peinent à écouler leurs stocks qui s’accumulent avec une production moyenne de seulement 120.000 logements par an.

Vers une promulgation imminente de l’Ijara Mountahia Bitamlik ?

Deux ans après la promulgation d’une exonération de la TVA en cas d’achat d’un logement social via un contrat Ijara dans le cadre de la loi de finances 2019, le contrat n’a pas encore été officiellement promulgué. Pourtant, le Conseil Supérieur des Oulémas a déjà publié les contrats type Ijara Mountahia Bitamlik et les a transmis à Bank Al-Maghrib ainsi qu’aux banques, mais ceux-ci sont toujours en cours de mise en place effective par la banque centrale. L’IMB ou location accession propose cependant une alternative de choix et offre plusieurs avantages à même de relancer la demande et de soutenir l’offre d’un secteur névralgique pour le Maroc. Les plus optimistes prédisent son application avant la fin de l’année. 2020 s’achèvera-t-elle sur une bonne note pour les ménages les plus vulnérables ?

Quels avantages pour l’acquéreur
du logement social?

– Accession à la propriété de manière progressive et peu contraignante.

– Constitution d’une épargne en cas de non-aboutissement du projet.

– Le client occupe son futur logement et accède à la propriété à n’importe quel moment dès qu’il a terminé de le payer à son prix initial sans intérêt ni incertitude.

– Paiement d’un apport initial (frais de notaire inclus) très faible.

– Le loyer initial est à partir de 1300 MAD (largement inférieur aux loyers classiques de biens équivalents) et baisse à travers le temps alors que la contribution au prix d’acquisition augmente.

– Après 4 ans, il peut quitter l’appartement et partir avec une indemnité correspondant à sa contribution au prix d’acquisition.

– La notion de crédit n’existe pas, c’est plutôt la banque participative qui a une dette envers le client qui épargne à travers ses contributions mensuelles au prix d’acquisition. Le client achète ainsi son appartement brique par brique.