Crise du coronavirus: quel impact sur le marché immobilier marocain ?

Chantiers à l’arrêt, transactions quasi-inexistantes, bureaux de vente désertés… Le marché immobilier a subi de plein fouet la crise du covid-19. Et cela ne risque pas de s’arranger dans la période post-confinement, du moins pour les promoteurs. Et pour cause, une baisse logique de la demande et un climat de confiance délétère.

Malgré une conjoncture favorable, le secteur immobilier a commencé l’année 2020 sous de mauvais hospices. La relance de la demande avait été fortement altérée par l’affaire Bab Darna, survenue en décembre 2019 et qui a fortement impacté l’image du secteur auprès des consommateurs. Sauf que plusieurs segments, notamment le haut de gamme, restaient optimistes. Jusqu’au 20 mars et la mise en place de l’état d’urgence sanitaire pour endiguer l’épidémie du covid-19. La fermetures des études notariales, la mise à l’arrêt des chantiers et le fonctionnement a minima des banques ont confiné le marché immobilier.

Une petite brèche s’est ouverte néanmoins le 23 avril dernier avec la réouverture progressive des études des notaires. Une décision prise par le Conseil de l’Ordre de la profession en concertation avec les pouvoirs publics, au vu de la « la nécessité d’assurer la continuité de l’activité notariale qui joue un rôle central en matière de transactions notamment foncières et immobilière ». Mais il ne s’agit là que de liquider un passif.

« Cette réouverture, faite dans le stricte cadre des mesures sanitaires impératives, servira principalement à boucler les dossiers en cours (demandes de mains levées sur hypothèques, parachèvement de compromis de ventes…) plutôt que l’accueil de nouvelles transactions », nous indique ce notaire de Casablanca. Selon lui, cette mesure contribuera «à pallier le déficit du mois d’avril où il y avait zéro transaction». Ainsi, promoteurs et notaires pourront remettre de l’ordre dans leurs trésoreries, mais cela ne veut pas dire pour autant que les affaires reprennent.

Quel impact sur les prix ?

«Tout le secteur est suspendu à la reprise de l’activité et à la levée du confinement afin de pouvoir redémarrer. L’on doit s’attendre à une baisse drastique des ventes en avril et mai connaîtra également, en toute logique, un impact conséquent. Un retard de livraison des projets immobiliers est également envisagé», indique pour sa part Kevin Gormand, DG de Mubawab.  Et d’ajouter: «Au vu de la suspension de l’activité évidente ces dernières semaines (et très probablement ces prochaines semaines), il est à prévoir une chute de 15% a minima des ventes et locations attendues pour 2020».

Cette situation globale de baisse d’activité aura-t-elle pour autant une influence sur les prix? « L’impact sur les prix est une question difficile à prévoir. Ce prix dépendra d’abord de la durée du confinement, de l’accès au crédit et du taux appliqué, de la durée du traitement des dossiers et, bien évidemment, du comportement de l’acheteur », indique de son côté Mohamed Lahlou, agent immobilier et ex-président fondateur de l’Association marocaine des Agences immobilières (AMAI). Pour Gormand, la chute des transactions n’a pas forcément vocation à faire baisser les prix de l’immobilier.

Dans un premier temps, dans l’immobilier ancien (seconde main) la vente ne dépendra que du besoin réel du vendeur de se défaire de son bien. Si le vendeur peut attendre –ce qui est le cas en général– les prix ne descendront pas. Mais s’il est dans l’obligation de vendre rapidement -après un aléa dû à la pandémie par exemple-, les prix risquent évidemment de chuter en raison des règles du marché de l’offre et la demande, mais ce n’est pas la norme à ce stade du confinement.

Sur l’immobilier neuf, la situation dépendra largement de la santé financière des différents promoteurs immobiliers. S’ils sont en fonds propres, ou avec un léger crédit, les promoteurs devraient s’en tenir à leur business plan, reporter sans problème les semaines d’inactivité et les prix resteront identiques. «Dans le cas où le promoteur est largement endetté par son projet, la situation peut être différente. Mais là encore, il a été demandé aux banques de jouer le jeu et elles devraient être plus enclin à donner des facilités de paiement plutôt que d’étrangler leurs partenaires financiers que sont les promoteurs», explique-t-il.

Ainsi, si «le confinement dure jusqu’à fin mai, il ne devrait pas y avoir de baisse significative de prix, mais plutôt quelques ajustements sur des opportunités concrètes. Cependant, si la crise dure plus longtemps, un repli plus important des prix serait envisageable pour soulager les crédits bancaires et la trésorerie des promoteurs, d’un côté, mais également parce que la situation serait moins prévisible sur le long-terme, plus instable et donc pousserait les différents acteurs (particuliers ou promoteurs) à chercher à liquider leurs actifs immobiliers».

Vers une simplification des transactions

Toujours est-il que, même durant la période post-confinement, les lourdeurs administratives liées aux transactions immobilières pourraient endiguer une éventuelle reprise du marché. Raison pour laquelle le Conseil national des notaires appelle à accélérer la dématérialisation de l’acte notarié. Pour ce faire, deux mesures sont proposées: l’achèvement du processus d’échange électronique des données entre le notaire et les différentes administrations partenaires et un accompagnement en matière réglementaire, poursuit le communiqué.

Le Conseil propose également une exigence du dépôt physique de l’acte auprès de la Conservation Foncière et la dématérialisation de l’octroi de l’attestation justifiant le paiement des impôts et taxes grevant l’immeuble. Des procédures qui pourraient être envisagées immédiatement et après accord des acteurs publics concernés, selon la même source.

Le Conseil National a aussi insisté sur l’importance de l’élargissement de l’utilisation de la signature électronique eSign pour valider électroniquement les actes et les authentifier en ligne lors des différentes formalités moyennant un certificat électronique sécurisé et ce, conformément à la loi 53-05 relative à l’échange électronique de données juridiques.